Услуги юриста по узаконению земли и любых самовольных построек Красноярский край, Красноярск

 

Услуги юриста по узаконению земли и любых самовольных построек в Красноярске

 

Снос незаконных построек

Здание или сооружение, воздвигнутое без получения официального разрешения от органов власти, будет расцениваться как самовольная постройка. Простыми словами, если разрешения на застройку не было, то дом или дачу придется сносить. Если обратиться к судебной практике, то очень многие судьи встают на сторону государства и принимают решение о сносе самовольной постройки в виду ее незаконности.

Какие постройки считаются самовольными по закону? 

В российском законодательстве четко определено, что объект, созданный в результате проведения строительных работ, но в отсутствие разрешительных документов. Под такое определение могут попасть дачи и дома, коттеджи, бани и прочие недвижимые объекты. Помимо указанного описания, есть еще несколько критериев, позволяющих выявить подобные строения: возникновение разногласий с градостроительными правилами. Объект должен соответствовать действующим нормам и требованиям, а также, иметь тех.план; возведение объекта на земле, которая не подходит для проведения строительных работ. Обычно, отвод участка под застройку осуществляется в строго определенном порядке.

Важно! Самовольной постройкой не считается часть объект, находящаяся внутри здания, возведенного на законных основаниях. Что может стать основанием для сноса такого объекта? Законодательно установлены правила сноса самовольной постройки. Для принятия такого решения у ответственного лица должны быть законные основания. Таковыми могут являться следующие условия: исковое заявление от официального органа. Обычно, иски подает муниципалитет, прокуратура или администрация города. Может подать заявление и гражданин, чьи права была нарушены постройкой такого здания; решение, вынесенное муниципалитетом.

Внимание! Лицо, построившее здание, не только обязано снести самовольную постройку, но и понесет административную ответственность за проступок. Общий порядок сноса самостроя  

До 2015 года сносить такие строения можно было лишь при наличии судебного решения. Сегодня перечень оснований несколько расширился, и такое решение может принять муниципалитет.

Порядок сноса самовольных построек органами местного самоуправления предполагает выполнение следующих действий:

Муниципалитет направляет в течение семи суток решение ответчику. В документе должен быть указан срок сноса – до года. В течение этого времени, нарушитель обязан снести объект. Если виновник не исполнит решения, то сносом займется муниципалитет. Важно, что срок ликвидации самостроя не должен быть произвольным. Суд вправе отменить или приостановить исполнение решения, если на то имеются законные основания.

 

Узаконивание самовольной постройки:  последовательность оформления

 

Последние изменения: Июнь 2019

Самостоятельная стройка должна быть согласована со множеством инстанций, определяющих соответствие будущего жилья нормам. Если владельцы недвижимости игнорируют положения закона, могут возникнуть большие проблемы, если строительство велось с нарушениями, либо запланирована продажа. Легализация самостроя – обязательная процедура, которая поможет оформить документы на собственность и иметь полное право распоряжаться ею по собственному усмотрению.

Чтобы избежать риска быть оштрафованным на крупную сумму или получить предписание на снос жилья, нужно пройти процедуру узаконивания самовольной постройки.

 Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

1) Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.

2) Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.

3) Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.

4) Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

 более простой вариант – административный порядок согласования;                                                                                            

при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Обращаем внимание на Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ, согласно которого в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» были внесены изменения.                                                                                         

 Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.                                                                                                          

Чтобы узаконить дом или иное строение  без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

- Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее.                                                               

 Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях.                                                                        

- Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС).

-  Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг.

- Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан.

- Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Объект нуждается в предварительной постановке на учет. Это позволит в дальнейшем обращаться в суд, если легализация в упрощенном порядке оказалась невозможной.

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:                                                                                                                     

           1) Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.                            

           2)  Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).                                                                                                                                   

            3) Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ.                           

 К заявлению прикладывают подготовленный  техплан.

            4) В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Если появились сомнения в соблюдении правил строительства или есть нарекания к проводимой процедуре, Росреестр вправе отказать в регистрации. Тогда собственник решает проблему через суд.                                                                                                                                                                                                    

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.                                                                                                                         

Если разрешение на строительство  отсутствует                                                                               

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю. После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.

Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.                                                                       

 Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.                                                                                  

Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.                           

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Красноярске и Красноярском крае (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.                            

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

 

 Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Основные требования к иску:                                                                                                                                      

              1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.

              2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.                                                                                                         

              3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).                                                                                             

              4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его

После подготовки иска предстоит вычислить, сколько стоит оплата пошлины за рассмотрение дела в суде. Не установлено единой суммы пошлины, так как она рассчитывается по стоимости неузаконенного объекта. Чтобы правильно рассчитать сумму, обращаются за экспертным заключением к оценщикам недвижимости.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

- копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса;

- оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина;

-  бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику;

- техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке

- справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих- документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан;

- бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом);

- оплаченная квитанция госпошлины.

 Место подачи иска выбирают, исходя из общих правил:

- в регионе расположения спорного объекта;

- в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей;

-в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.                                                                                                  

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

-  заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности;  

- квитанцию об оплате регистрационной пошлины; паспорт заявителя; 

- судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу;

- техпаспорт объекта легализации.                             

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе. К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством.   Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.                                                                                                                                                                                       

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

 Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.                                                                                                                             

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

 

"Бюро по защите прав предпринимателей"  Общероссийской Общественной Организации РО «ОПОРА РОССИИ»  по Красноярскому краю.